本次发出的信息非常明确：年底可能出现一波“全资产一起走强”的行情，而且不只是股票或者债券单线飘，而是多种生息资产同步受益。高盛认为的触发条件也十分明确：在美国中期选举结果出来后，能源价格压力缓和，通胀进一步改善，美联储加息的压力下降。在这种宏观组合里，资金又开始寻找现金流了，股票和债券数据都好看，那么房地产自然也会被再次纳入到“估值修复”的讨论当中来。事实上，今年6月高盛中国的房地产团队主管王逸就给过更明确的时间表：上海、深圳今年年底可能出现筑底信号，2026至2028年底两城房价整体回升约15%。当全世界的资金把目光转向核心区域的好资产时，至少可以说明一个事实：市场最冷的阶段，可能真的在变。 01、为什么说高盛这次更像“看数据后改判断”？ 高盛的特点很明显：它不是那种永远一个口径、永远不改的机构。它更像是“数据驱动型选手”，当硬指标出现变化的时候，它会很快调整自己的看法。回看它在房地产周期里的几次切换，你会发现节奏点基本都踩在市场拐点附近。金融危机期间，它也曾说过“最坏的情况正在过去”，并且预测一线房价会有明显恢复；之后流动性政策出台，一线房价也出现了比较强的上涨。再比如距离最近的阶段，成交量和限购政策边际上的变化出现之后，高盛就会转而看好。它是“等量价信号确认”之后再行动，并非“只凭口舌之争”。当然，它也不是从不失误，但它的纠错速度往往更快——一旦数据变了，它不会硬扛叙事。而这次从6月份开始转为偏多，到了9月份又加码，其实就是在说，“拐点并不是一阵风”，已经形成了一个比较稳定的发展趋势。 02、三组硬核数据，说明房价确实在“回暖” 下面这三组数据，共同指向一个结论：成交在先、价格跟上，外资也在进。第一组，成交量连续6个月保持高位。上海二手房成交有明显回升趋势，8月虽然属于淡季但仍实现同比增长，并且已经连续几个月保持正增长。北京、深圳也是一样，连续几个月都保持在荣枯线之上，表明市场需求并不是一次性交易所致，而是逐渐恢复的过程。第二组，房价环比连续6个月上涨。上海二手房环比结束之前的下跌趋势之后又开始了小幅上涨，在接下来几个月里都会保持一定涨幅；新房方面，8月也出现了同比好转。更重要的是，过去五年里租金回报率已经有所恢复，而房价继续大幅下跌所依靠的“估值基础”也开始得到修复。第三组，外资在核心资产上有更明确的动作。当外资在房地产大宗交易中的比例越来越大，并且集中于核心商圈以及更好的住宅类型时，这个市场就很难再被视作“国内自嗨”。由于外资买股票时主要考虑公司的现金流情况以及行业景气度，不会受到短期情绪影响。简单总结：成交量告诉你“有人愿意买”，房价环比告诉你“市场在涨”，外资告诉你“资金愿意掏真钱”。 03、“全资产上涨”为啥一定会把房子算进去？ 从金融角度来讲，资产定价的本质就是对未来现金流进行折现。如果利率下降、贴现率降低，股票和债券都会得到好处，房地产租金现金流也会被重新定价。即在市场整体风险溢价缩小、融资环境改善的情况下，房地产不可能一直缺席。再从更直白的人话说：房子占比这么高，如果股债涨、房子不动，大多数家庭的资产净值其实不会同步改善。所谓的“全资产上涨”，至少要有一个条件，即主要资产之一要跟上节奏。历史上的流动性宽松时期，股票和债券通常会先涨，几个月之后财富效应才开始影响到房地产市场。高盛所说的年底窗口期，正好可以用来连接起这条传导链。 04、政策与市场的“时间差”，正在对上节奏 8月28日相关的预售、贷款以及资本市场的扶持政策陆续出台。很多人爱问：“政策真的有用吗？”毕竟房地产最害怕的就是只有口号没有实际行动。而房价的回温，已经落实到成交数据，北上广深都有明显的签约改善现象。网签数量、看房热度、成交转化等，在新政策实施之后的几个星期里慢慢显现出来。也就是说：政策不是立刻让房价上涨，而是先让市场恢复交易，再让价格慢慢修复。 05、但别急着“一把梭哈”：高盛也有边界 即使有些地方房价的确回涨，也不能说所有地区都会涨很多、所有房子都会马上飞起来。高盛口径里有三个边界，理解清楚你就不会被情绪带跑。第一，它说的15%是三年累计回升区间，年化并不夸张，更像深度调整后的价值修复。第二，回升主要集中在一线核心区、地铁沿线、配套完善的优质资产。远郊、大体量老旧、配套偏弱的地方，仍可能走得更慢。第三，修复是渐进式的，真正更清晰的回升往往落在2027至2028年，而不是“今天喊，明天涨”。按照全国情况来算，年底可能会出现超过3%的普涨修复，但核心城市的行情以及一些重要板块可能会更好一些，而那些弱势板块则需要更长时间来恢复。 综合来看，高盛此次预测的核心逻辑是：宏观环境改善、股债走强、资金寻找现金流、政策落地见效，房地产作为居民资产的重要组成部分，自然会被纳入估值修复的讨论。但修复不是普涨，而是高度分化。核心城市、核心地段、优质产品会率先